השכרת מעל 10 דירות למגורים – האם זו הכנסה מעסק?
עמדת רשות המיסים בשנים האחרונות, בעקבות פסק הדין בעניין לשם ושרגא בירן (ע"א 7204/15, ע"א 8236/16), היא כי הכנסה מהשכרה של 10 דירות מגורים ומעלה תסווג כהכנסה מעסק החייבת במס שולי אשר יכול להגיע עד ל-50%.
בתאריך 24.1.2024 ניתן פסק דין נוסף, ג. מרדכי שטרן נגד פקיד שומה ירושלים (ע"מ 24501-12-17), שעסק בסוגיית סיווג הכנסה מהשכרת דירות: האם מדובר בהכנסה פאסיבית החייבת במס מופחת של 10% לפי סעיף 122 לפקודת מס הכנסה, או בהכנסה מעסק החייבת במס שולי של עד 50%.
רקע לפסק הדין
המערער, רופא שיניים ובעל חברה לשירותי רפואת שיניים, החזיק בבעלותו 9 דירות למגורים בשנת 2012-2013 ו-12 דירות החל משנת 2014. ההכנסה השנתית הממוצעת מהשכרת הדירות הגיעה לכ-500,000 ₪.
המערער דיווח על ההכנסות כהכנסה פאסיבית החייבת במס מופחת של 10%. מנגד, רשות המיסים טענה כי מדובר בהכנסה עסקית הדורשת סיווג בהתאם למס שולי, עקב פעילות שיטתית ומתמשכת לניהול דירות שנעשה באמצעותו של עורך דין אשר העניק שירותים מקיפים, כולל פרסום, השכרה, גבייה, ניהול תחזוקה וטיפול בדיירים 24/7.
בנוסף לכך, עורך הדין, משמש גם כיועץ נדל"ן לחברה שבבעלות המערער ונוטל חלק בטיפול משפטי בנושאים שונים, בין היתר טיפול מול הבנקים בהלוואות ומחזורן, אשראי, טיפול בתביעות, עריכת חוזי עבודה וחוזי שכירות, ממונה על תחזוקת הנדל"ן ועוד.
הכרעת בית המשפט
בית המשפט נדרש להכריע האם הכנסות המערער מהשכרת 12 דירות מגורים הן הכנסות פאסיביות החייבות במס מופחת של 10% לפי סעיף 122 לפקודת מס הכנסה, או שמה מדובר בהכנסה מעסק החייבת במס שולי שעלול להגיע לכ-50%.
נימוקי בית המשפט:
- בית המשפט התבסס על הפסיקה הקודמת בעניין שרגא בירן, אשר קובעת כי הכנסה מעסק מתאפיינת בפעילות שיטתית ומתמשכת, המצריכה יגיעה אישית של בעל העסק או של עובדים מטעמו. נקבע כי ככל שהיקף הפעילות רחב ומחייב הפעלת מנגנון ניהולי מקצועי, כך גוברת הסבירות כי מדובר בפעילות עסקית.
- בית המשפט קבע שהכנסות המערער מהשכרת הדירות לא היו מתקבלות אילולא הפעילות המקצועית שניהל עבורו עורך הדין. פעילות זו כללה:
• פרסום ושיווק הנכסים.
• ניהול הדירות: השכרה, ערכית חוזים, גביית שכר הדירה, ניהול תחזוקה שוטפת, טיפול בתקלות וזמינות לדיירים 24/7.
• ניהול פיננסי ומשפטי: ביצוע חוזים, טיפול בהלוואות, מחזור אשראי וטיפול משפטי מול בנקים.
כל הפעולות הללו בוצעו באופן שוטף ושיטתי, באמצעות מנגנון מקצועי שבנה עורך הדין יחד עם חברת הניהול שבבעלותו. בית המשפט מציין כי מנגנון זה אפשר את קבלת ההכנסות בהיקפים משמעותיים לאורך זמן ואף גרם להגדלת מספר הדירות שהמערער רכש והשכיר.
- בית המשפט ציין כי אף על פי שהמערער עצמו לא היה מעורב באופן ישיר בניהול הנכסים, פעילותו של עורך הדין כשלוחו מהווה יגיעה אישית מטעמו. במקרה זה מדובר בפעילות עסקית נרחבת אשר דרשה ידע מקצועי, והפעלת צוות עובדים מנוהל באופן שוטף – כל אלו תכונות המאפיינות עסק.
לאור כל האמור, פסק בית המשפט כי הכנסות המערער הן הכנסות מעסק ולא הכנסות פאסיביות.
מנגנון הניהול שבנה עורך הדין, אשר דרש מומחיות ומעורבות מתמשכת, מצביע על פעילות עסקית מובהקת.
לסיכום
פסק הדין מחזק את עמדת רשות המיסים לפיה השכרת 10 דירות מגורים או יותר מחייבת הפעלת מנגנון שיטתי ומתמשך, הדורש יגיעה אישית של בעל הנכסים או של גורמים מקצועיים מטעמו.
תפקידו המרכזי של עורך הדין היה הגורם המכריע בהחלטת בית המשפט. הוא לא רק ניהל את הנכסים, אלא יצר מערכת מתוחכמת לניהול עסקי, הכוללת שיווק, חוזים, גבייה ותמיכה בדיירים 24/7. רמת הארגון והמומחיות הזו הוכיחה לבית המשפט כי מדובר בפעילות עסקית לכל דבר.
עם זאת, עולה השאלה? מה קורה אילו המערער לא היה מסתייע בעורך דין מומחה בניהול נכסי נדל"ן?
בית המשפט ציין כי המבחן הכמותי לבדו אינו מכריע, אלא מהווה רק גורם אחד מתוך מגוון הגורמים שנבחנים לצורך סיווג ההכנסה וללא התמיכה המקצועית של עורך הדין, סביר להניח שהמערער לא היה מצליח לייצר הכנסות בהיקפים שתועדו.
מכאן ניתן לדעתנו להסיק כי אין לראות במספר הנכסים בלבד כמדד יחיד לסיווג ההכנסה כהכנסה מעסק. יש לבחון כל מקרה לגופו בהתאם לנסיבות, להיקף הפעילות, לאופי הניהול ולמעורבותו האישית של בעל הנכסים או של גורמים מטעמו.
המלצה לבעלי נכסים – תכנון מס נכון
בעלי נכסים המחזיקים מספר רב של דירות למגורים להשכרה צריכים לבחון לעומק את אופי פעילותם ואת מידת המעורבות האישית או המקצועית שלהם בניהול הדירות.
תכנון מס נכון יכול לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים לאורך השנים.
מומלץ לבצע תכנון מס מותאם אישית בהתאם למבנה הנכסים, היקף ההכנסות והמטרות העסקיות. משרדנו מתמחה בתכנון מס למשקיעי נדל"ן ונשמח להעניק ייעוץ אסטרטגי מותאם אישית להפחתת חבות המס ולמניעת חיובי מס בלתי צפויים.
מוזמנים ליצור קשר,
אלעד נעמן יועצים
